11 січня 2012, 14:37

Відносини спільної власності в багатоквартирних будинках в Україні

Потреба в ОСББ виникла із приватизацією державного житлового фонду та виникненням відносин спільної власності в багатоквартирних будинках.

Більшість багатоквартирних будинків, що є зараз в Україні, були споруджені ще до здобуття нею незалежності, і право власності на більшість із них належало державі (у т.ч. відомчий житловий фонд). Менша частина багатоквартирних будинків в УРСР належала житлово-будівельним кооперативам, а також колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям. Громадянам на праві індивідуальної власності могли належати лише індивідуальні жилі будинки.

Прийнятий Верховною Радою Української РСР 7 лютого 1991 року за кон «Про власність» виділив у складі державної власності загальнодержавну (республіканську) і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальну), при цьому передбачивши, що державний житловий фонд належить до комунальної власності. Втім, на практиці частина державного житлового фонду так і залишилася в загальнодержавній (нині – державній) власності. Цей же закон передбачив можливість набуття громадянами (членами житлово-будівельних кооперативів, наймачами в будинках державного та громадського житлового фонду) права власності на займані ними квартири (житлові приміщення).

Положення Закону УРСР «Про власність» були розвинені в прийнятому 19 червня 1992 року Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду», який надав право громадянам України приватизовувати квартири у будинках державного житлового фонду місцевих Рад народних депутатів та державних підприємств, організацій, установ. Прийняття цього закону стало поворотним пунктом в історії багатоквартирних житлових будинків не лише тому, що дало можливість безоплатної приватизації державного житла, але й тому, що цей закон – разом із пізнішими змінами до Житлового кодексу Української РСР – остаточно закріпив квартиру як окремий, самостійний об'єкт права власності.

Таким чином багатоквартирний будинок фактично перестав існувати як самостійний цілісний об'єкт права власності. З моменту приватизації (чи викупу, повної виплати паю, якщо мова йде про ЖБК) першої квартири в багатоквартирному будинку він, з юридичної точки зору, перетворювався на набір квартир, хоч і об'єднаних спільними огороджувальними конструкціями і комунікаціями, але цілком самостійних в розумінні права власності.

В таких умовах потребував визначення статус дахів, підвалів, ліфтів, різноманітного внутрішньобудинкового обладнання. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» проголосив, що «власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою».

З цієї точки зору окрема квартира співвідноситься з допоміжними приміщеннями будинку, технічним обладнанням, елементами зовнішнього благоустрою2 як головна річ з приналежністю. Відповідно до цивільного законодавства, приналежність – це річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі, пов'язана з нею спільним призначенням. За загальним правилом, приналежність слідує за головною річчю.

Це положення означає, що право власності на квартиру є визначальним, а право спільної власності на зазначене спільне майно будинку – похідним від нього. Той, хто стає власником квартири в будинку, стає одночасно і співвласником даху, підвалу, ліфтів тощо. І з втратою особою права власності на квартиру втрачається і її право «співвласності» на зазначене спільне майно.

Специфіка багатоквартирного будинку та, що головних речей (квартир) багато, а приналежність (спільне майно будинку) – одна на всіх. Тому самостійні власники окремих квартир стають співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою.

В ситуації, коли єдиний власник (держава чи територіальна громада, кооператив, колгосп тощо) змінюється багатьма співвласниками, бажано мати структуру, яка би формувала і виражала єдину волю співвласників щодо належного їм спільного майна. Саме тому Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» надав право власникам квартир створювати «об'єднання індивідуальних власників квартир».

Синонімічний по суті своїй термін «об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» був закріплений на законодавчому рівні із прийняттям у 2001 році Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Слід підкреслити, що з усіх можливих організаційно-правових форм юридичних осіб, у які потенційно можуть об'єднуватися власники квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, тільки ОСББ має визначені законом повноваження щодо прийняття рішень з питань володіння, користування і розпорядження спільним майном будинку.

Втім, іще раз наголосимо, що закон не пов'язує виникнення права спільної власності на спільне майно будинку зі створенням «об'єднання індивідуальних власників квартир» чи ОСББ. Особа стає співвласником цього майна просто в силу набуття права власності на квартиру в будинку.

Орієнтовний план дій зі створення ОСББ

Пропонуємо власникам послідовно виконати такі дії зі створення ОСББ:

1. Створити ініціативну групу зі створення ОСББ (зразок протоколу засідання ініціативної групи додається). Така ініціативна група повинна складатися не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Наймачі/орендарі квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку не можуть бути членами ОСББ та ініціативної групи.

2. Провести роботу зі з'ясування переліку співвласників багатоквартирних будинків (власників квартир, нежитлових приміщень):

1) ініціативній групі — зібрати відомості про приналежність квартир та нежитлових приміщень на підставі даних правовстановлюючих документів, скласти на їх підставі списки співвласників багатоквартирних будинків (зразок оголошення додається). Бажано запропонувати співвласникам надати копію правовстановлюючих документів,

2) ініціативній групі — з метою дотримання прав співвласників будинку на участь у створенні ОСББ та отримання ними інформації про скликання установчих зборів надати запит виконкому про склад власників квартир та нежитлових приміщень, щодо яких такі документи будуть відсутні (зразок запиту додається). Слід мати на увазі, що власником неприватизованих квартир найчастіше є відповідна територіальна громада (іноді – держава), але в жодному разі не наймачі, що проживають у таких квартирах на підставі ордеру,

3) виконкому — направити відповідний запит в БТІ про склад співвласників будинку та надати відповідь ініціативній групі (зразок запиту надається).

3. Провести інформаційно-роз'яснювальну роботу серед співвласників щодо мети та доцільності створення ОСББ, порядку його створення (найбільш поширені запитання та відповіді щодо створення і діяльності ОСББ наведено в розділі ІІІ.)

4. Підготувати установчі збори ОСББ:

1) ініціативній групі — підготувати проект протоколу установчих зборів (зразок додається), реєстру присутніх на зборах (по суті, це список співвласників, зразок додається) та листка голосування на установчих зборах (зразок додається), картки голосування (зразки додаються),

2) ініціативній групі — зарезервувати у державного реєстратора назву ОСББ,

3) ініціативній групі — підготувати пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії,

4) ініціативній групі — підготувати проект статуту ОСББ (типовий статут з рекомендованими змінами додається),

5) виконкому — погодити підготовлений ініціативною групою статут з державним реєстратором (щодо державної реєстрації ОСББ з таким статутом) та ДПІ (щодо включення ОСББ з таким статутом до реєстру неприбуткових організацій),

6) виконкому — знайти / відновити технічну документацію на будинки, підготувати її (чи її копію) до передачі ОСББ,

7) виконкому спільно з ініціативною групою — вирішити питання про місце проведення установчих зборів.

5. Оповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів (зразок повідомлення додається). Про проведення установчих зборів ініціативній групі необхідно письмово повідомити усім власникам житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення вручається кожному власнику під розписку або надсилається рекомендованим листом. Додатково рекомендуємо розклеїти оголошення про збори на вхідних дверях до під'їздів, дошках оголошень тощо.

6. Провести установчі збори ОСББ, на яких прийняти рішення про створення ОСББ. З метою визначення кворуму у день проведення зборів рекомендуємо ініціативній групі провести письмову реєстрацію присутніх учасників зборів. Кворум наявний за умови присутності на зборах більше 50 відсотків власників приватизованих квартир, нежитлових приміщень (50% + один голос). Мешканці неприватизованих квартир чи орендарі приміщень не враховуються при визначенні кворуму та не можуть брати участь у голосуванні , але мають право бути присутніми на зборах.

Прийняті на зборах рішення повинні бути відображені у протоколі установчих зборів. Додатково рекомендуємо результати голосування з найважливіших питань фіксувати також у листках голосування, в яких кожен учасник зборів особисто зазначає своє волевиявлення («за», «проти», «утримався»). Зразки таких документів із прикладами заповнення додаються.

7. Провести державну реєстрацію ОСББ та подальшу його постановку на облік в ДПІ, Пенсійному фонді та інших фондах соціального страхування тощо. Для полегшення роботи в наступному розділі цього посібника послідовність дій зі створення ОСББ викладено в схемах.

Наголошуємо на необхідності обов'язкового з'ясування складу співвласників багатоквартирних будинків та віднайдення/відновлення технічної документації на будинки.

Наступними необхідними кроками повинні стати визначення меж прибудинкової території та оформлення права власності на прибудинкову територію, укладення договорів між ОСББ і підприємствами-виконавцями житлово-комунальних послуг, а також власне підготовка і прийняття рішення про проведення термомодернізації будинку (впровадження енергозберігаючих заходів).